Slik reguleres en eiendom

Regulering eller omregulering av en eiendom er oftest i forbindelse med at eier av eiendommen ønsker å utvikle eller bygge noe annet på eiendommen, enn hva som er tillatt. 

Fra planinitiativ til byggetillatelse

Den første fasen i en omreguleringsprosess er å utarbeide et planinitiativ. Dette innebærer blant annet at man må kartlegge og beskrive området, og vurdere hvilke endringer man ønsker å gjøre. Planinitiativet må så sendes inn til kommunen som skal behandle det og vurdere om det skal settes i gang en planprosess basert på det innsendte planinitiativet. Etter at en planprosess formelt er satt i gang varsles det oppstart av planen til alle naboer  og andre berørte i tillegg til offentlige myndigheter. Deretter utarbeider den som er planforslagsstiller et planforslag basert på tilbakemeldinger fra kommunen og andre høringsparter som spilte inn til varsel om oppstart. 

Etter at et ferdig planforslag er sendt inn, vil kommunens administrasjon, ofte kalt PBE, saksbehandle dette og blant annet vurdere om planen er i samsvar med overordnede planer og målsettinger, samt om den tar hensyn til viktige områder som miljø, estetikk og samfunnsinteresser. 

Behandling av forslaget

Administrasjonen sender deretter normalt planforslaget med sin anbefaling av videre prosess til politisk 1. gangsbehandling. Noen unntak finnes, i Oslo og Bergen har de ikke førstegangsbehandling, men planforslaget legges direkte ut på høring (også kalt offentlig ettersyn).  Dersom planen blir godkjent i førstegangsbehandling, vil den sendes videre på høring/offentlig ettersyn og deretter bearbeides videre med de innspill som har kommet inn.  Etter at planforslaget er bearbeidet på ny sendes det inn til en 2.gangsbehandling. Her vil planforslaget saksbehandles på ny før det går til endelig politisk behandling i kommunestyret. Dersom kommunen mener at planforslaget må endres før endelig politisk behandling kan det i noen tilfeller være aktuelt å arrangere en ny høring.

Rammesøknad

Når planen er ferdigbehandlet og vedtatt av kommunestyret, kan man gå videre til å søke om rammesøknad, så snart klagefristen for planvedtaket er utløpt. En rammesøknad innebærer å utarbeide mer detaljerte planer for hvordan utbyggingen eller endringene skal gjennomføres. Rammesøknaden setter de ytre rammene for tiltaket og må være i tråd med det reguleringsplanen tillater. 

Byggetilatelse

Etter at rammesøknaden er godkjent, kan man søke om byggetillatelse som vil gi en tillatelse til å igangsette byggingen av det som er rammesøkt. Her vil detaljene i det som skal bygges fremgå . Dette er en tillatelse til å sette i gang selve byggeprosessen. Før man kan få byggetillatelse, må man også ha valgt et selskap som skal gjennomføre byggingen.

Spisskompetanse er avgjørende

Hvert steg i prosessen kan ta lang tid, og må ofte gjentas opptil flere ganger. Omregulering er derfor en ganske omfattende oppgave, og den krever god planlegging og samarbeid med både kommune og riktige fagpersoner. Det er derfor uhyre viktig å ha riktig spisskompetanse inn i et reguleringsløp. Riktige mennesker, kompetanse og fremgangsmåte kan faktisk forkorte perioden fra uregulert til ferdig regulert med flere år.

Vi i Axer Eiendom er spesialister på regulering av eiendom, og ser raskt hvilke muligheter som bør utforskes. Ta kontakt med oss dersom du sitter på en eiendom med potensiale for større utbygging.